domingo, 10 de julio de 2016

El banco Sabadell se intenta blindar contra las cláusula suelo para evitar devolver miles de millones de euros

El Banco Sabadell sigue insistiendo, por activa y por pasiva, que van a defender a capa y espada la legalidad de las cláusulas suelo de sus hipotecas, al entender que fueron pactadas con los clientes con total transparencia.

Pero, por lo que pudiera pasar tras la sentencia que está a punto de evacuar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), sobre la extensión de la retroactividad de las comisiones cobradas de manera ilegal más allá de mayo de 2013, la entidad catalana lleva meses con una campaña para que sus clientes, con préstamos hipotecarios variables -en su mayoría con cláusulas suelo-, accedan a canjearlos por hipotecas a tipo fijo.

Y la jugada le ha salido a pedir de boca. De los 8.000 millones de euros en hipotecas variables potencialmente canjeables a interés fijo, se han convertido unos 6.500 millones de euros, de manera que la exposición ante lo que pudiera pasar se ha limitado notablemente, a unos 1.500 millones.
Los préstamos que el Sabadell no ha logrado canjear son aquellos que, o bien los clientes se han negado a la conversión, o aquellos otros que el propio banco no ha creído conveniente abordar el canje debido a que la amortización del préstamo está próximo a su vencimiento total en un plazo inferior a los cinco años.

Para facilitar el canje, el Banco Sabadell ha otorgado a los clientes un tipo fijo más favorable que el que ofrece al contratar una hipoteca nueva. Si en esta el interés está en torno al 2,2%, en los préstamos convertidos suele bajar del 2%.
Con el canje a hipotecas fijas, en el nuevo contrato se extingue el suelo hipotecario y el cliente adquiere el compromiso de no emprender acciones legales en el futuro sobre intereses pagados en el pasado.

El peligro creciente de que las antiguas hipotecas, firmadas con suelos o diferenciales bajos, acaben suponiendo un coste adicional para las entidades las ha motivado para llevar a cabo el máximo de cambios de condiciones posible del actual crédito vivo. Así lo muestran, al menos, los datos de nuevas operaciones de crédito publicados desglosados por primera vez por el Banco de España.
En abril de 2016, los bancos españoles renegociaron hipotecas por un valor de unos 2.253 millones de euros, cuatro veces más que justo un año antes, cuando los préstamos antiguos para la compra de vivienda con nuevas condiciones apenas suponían unos 565 millones de euros.

De esta manera, el peso de las renegociaciones de hipotecas ha crecido tanto que ya supone el 15% del crédito vivo total concedido en España, frente al 8% que suponía hace tan solo un año.

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sábado, 25 de junio de 2016

Popular ofrece hipotecas a tipo fijo a cambio de renunciar a devoluciones por las cláusulas suelo

Banco Popular intenta minimizar el perjuicio que podría suponerle la hipotética devolución del dinero cobrado a los clientes que tuvieran contratada con la entidad una hipoteca a tipo variable con cláusula suelo. Para ello están ofreciendo a los titulares de estos créditos el cambio a préstamos a tipo fijo con cuotas mensuales más baratas, lo que tendría como contraprestación la renuncia del cliente a futuras devoluciones de las cantidades cobradas por este concepto.

A la espera del informe del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que podría limitar la retroactividad de las devoluciones al 9 de mayo de 2013 -fecha en la que el Tribunal Supremo declaró abusivas estas disposiciones cuando no respetan el criterio de transparencia- o, por el contrario, reconocer el derecho a devolución a toda la vida del préstamo, Banco Popular ha decidido adelantarse a la jugada y soltar el lastre que para su cartera crediticia suponen estos contratos.

El pasado mes de marzo la entidad presidida por Ángel Ron ya decidió eliminar las cláusulas suelo de 101.000 hipotecas a particulares destinadas a la adquisición de vivienda, aunque excluyó las hipotecas sobre inmuebles constituidas para financiar la compra de otros bienes o los préstamos a personas jurídicas. Ahora Popular ha dado un paso más y ofrece la conversión a hipotecas a tipo fijo con un diferencial más bajo que el que contaban en principio para evitar futuras demandas. Fuentes del banco indicaron que el diferencial a aplicar en estas nuevas hipotecas dependerá de la vinculación del cliente. Por lo que se están haciendo ofertas individualizadas.
Popular ya realizó en 2015 una provisión extraordinaria de 350 millones de euros para hacer frente a la eventual eliminación de estas cláusulas, con las que, al igual que otras entidades españolas, intentaba protegerse de la bajada del euribor con la fijación de un tipo mínimo que el cliente se vería obligado a afrontar con independencia del nivel al que estuvieran los tipos de interés. En su momento, la entidad indicó que la eliminación de las mismas podría suponerle un perjuicio anual de 90 millones de euros. Durante el primer trimestre, la devolución de las cláusulas suelo ha restado 19 puntos básicos al margen de intereses.

No obstante, el consejero delegado de Popular, Francisco Gómez, ya indicó el pasado mes de abril que la entidad recurrirá la sentencia de las cláusulas suelo "de la misma manera que lo van a hacer otras entidades".


Esta práctica ya ha sido llevada a cabo por otras entidades, como Banco Sabadell o las Cooperativas de Crédito, que también se han dirigido a clientes con préstamos hipotecarios con cláusulas suelo para ofrecerles su conversión a tipo fijo. En general es muy desaconsejable aceptar este tipo de acuerdos porque implican la renuncia a recuperar lo pagado de más y además se sigue pagando una cuota superior a la que correspondería con el tipo variable. Si queréis más información y un estudio gratuito de vuestro caso sólo debéis remitir un email a demandas@clausulasuelo.info.




domingo, 8 de mayo de 2016

Una jueza de Cantabria obliga al Popular a devolver lo cobrado por cláusula suelo desde la firma de la hipoteca

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Santander (Cantabria) ha condenado al Banco Popular a devolver lo cobrado "indebidamente" por cláusula suelo desde el momento en que unos clientes firmaron el préstamo de la hipoteca contratada, el 7 de septiembre de 2009, y no desde el 9 de mayo de 2013, tal y como ordenó entonces el Tribunal Supremo.

sí consta en una sentencia dictada por la jueza Cristina Rodiz García, en funciones de apoyo en el citado órgano judicial, y que obliga a la entidad financiera a devolver al matrimonio 2.707 euros cobrados "indebidamente" desde la suscripción del préstamo hipotecario hasta la interposición de la demanda, así como las cantidades que la entidad financiera haya podido cobrar en exceso durante la tramitación del procedimiento.

En su fallo, Rodiz García --jueza de Adscripción Territorial al Tribunal Superior de Justicia de Cantabria (TSJC) y que con anterioridad reforzó el Juzgado específico de Preferentes creado en la región-- estima totalmente la demanda  y aplica la retroactividad total en las cláusulas suelo, desmarcándose así de la doctrina del Alto Tribunal español y acogiéndose a un informe de los Letrados de la Comisión Europea.

Éste, en su recomendación al Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 13 de julio de 2015, afirmaba que "no es posible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de cantidades que ha pagado el consumidor". Además, al hilo de lo anterior, en la sentencia se hace referencia al articulado de la directiva comunitaria del año 1993, y se recuerda al respecto que "el derecho comunitario es derecho nacional y tiene prevalencia en su aplicación".

De acuerdo con el fallo judicial, dictado el pasado 25 de abril y al que ha tenido acceso Europa Press, los clientes suscribieron hace más de seis años y medio un préstamo hipotecario con una cláusula que establecía el tipo de interés nominal anual mínimo aplicable en el 2,5% del Euribor.

La jueza considera probado que los demandantes --licenciados en empresariales aunque dedicados a otra actividad laboral, por lo que no se les puede atribuir una mayor capacidad para comprender las consecuencias del contrato, como alegaba la demandada-- "no recibieron información suficiente y clara".

Además, el "contenido farragoso" de la cláusula y el que apareciera "entre muchos datos" de la escritura de compraventa "hacen imposible su compresión". A ello se suma que al dar la información del préstamo hipotecario, el banco "incidió más en las bonificaciones" si los clientes contrataban determinados productos, tal y como hicieron sin que se pudieran beneficiar de las mismas.

"Los demandantes recibieron una deficiente información sobre lo que contrataban, es decir, solo se introdujo la cláusula en perjuicio del demandante y en beneficio del banco que se aseguraba no verse perjudicado por la excesiva bajada del Euribor, así como no se ponía límites a una eventual subida del mismo, lo que resalta aún más el desequilibrio entre las partes", razona Rodiz García.

Por todo lo anterior, esta jueza cántabra estima íntegramente la demanda y declara la nulidad de la cláusula suelo, instando al cese de la misma, y aplica además la retroactividad total, condenando al Banco Popular a devolver todo lo cobrado "indebidamente" desde que se firmó el préstamo hipotecario, y que en este caso supone tres años y ocho meses más de tiempo que si solo se aplicara la resolución del Supremo.

Para finalizar, en la sentencia se remarca que el presente caso es una acción individual, no colectiva, por lo que la nulidad de la cláusula está "lejos de producir un grave trastorno en la economía nacional". "La cláusula ha jugado solo en contra del consumidor y nunca del banco", agrega Rodiz García, que impone las costas judiciales al Banco Popular.

El consejero delegado de la entidad financiera, Francisco Gómez Martín, manifestó la semana pasada, durante la presentación de resultados del banco, que éste recurrirá la sentencia de las cláusulas suelo.

A comienzos de abril, el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid declaró la nulidad de estas cláusulas por falta de transparencia y condenó a 40 bancos y cajas de ahorro -entre ellos el Popular- a eliminarlas, al estimar parcialmente una macrodemanda interpuesta por Adicae.


Y el pasado día 26, la Justicia europea abordó la retroactividad de las cláusulas suelo y anunció que presentará el 12 de julio sus primeras conclusiones. Bruselas es partidaria de obligar a devolver todo lo cobrado desde el inicio de los contratos, a lo que se opone la Abogacía del Estado.

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viernes, 26 de febrero de 2016

Un juez paraliza un desahucio hasta que un juzgado decida sobre cláusula suelo

El juzgado de primera instancia 19 de Sevilla ha paralizado el desahucio de una familia hasta que otro juzgado de lo mercantil resuelva la pretensión de nulidad sobre la cláusula suelo formulada por el propietario de la vivienda.
En la sentencia del juzgado de primera instancia, a la que ha tenido acceso Efe, el juez afirma que en este caso se produce "una tramitación simultánea de pretensiones de igual contenido y entre las mismas partes", lo que califica como "ciertamente problemática", y añade que la situación se "complica" con las últimas reformas legales.
El juez Rafael Javier Páez explica que "existe la posibilidad de que por dos juzgados diferentes pudiera resolverse de manera discrepante y con fuerza de cosa juzgada sobre una misma cuestión", en este caso respecto a la validez o no de la cláusula suelo existente en el préstamo hipotecario firmado.
"Tal situación, absolutamente rechazable y contraria a la lógica y seguridad jurídicas, debe ser objeto de una solución que trate de armonizar los intereses en conflicto", explica el juez antes de acordar la suspensión de la resolución hasta que el juzgado de lo mercantil resuelva sobre la posible nulidad de la cláusula suelo.
En este caso, "La Caixa pretendía desahuciar a una familia que no podía hacer frente a los pagos de sus cuotas hipotecarias precisamente por la existencia de una cláusula suelo considerada abusiva", añade el abogado, que destaca la "interpretación novedosa" que hace el juez de la actual legislación.
En este sentido, el abogado recuerda que el juez, en su sentencia, considera "más ajustado y prudente" acordar la suspensión sobre la posible calificación como abusiva de la cláusula suelo.
El juez argumenta la decisión "con la finalidad de evitar resoluciones contradictorias y conforme una interpretacióón integradora, en especial viendo la falta de previsión del legislador" respecto a la suspensión en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Si queréis anular vuestra cláusula suelo o queréis denunciar cualquier irregularidad de vuestro banco sólo tenéis que enviar un email a demandas@clausulasuelo.info y os ayudaremos en todo.

viernes, 5 de febrero de 2016

El euríbor se situa en el -0,02%, el nivel más bajo de su historia

El euríbor a doce meses, el indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas en España, sigue marcando mínimos históricos y ha dado un paso más allá entrando en terreno negativo, hasta el -0,002%.

Según los cálculos de Bankinter, el indicador cerrará su media mensual por debajo del 0% en este primer trimestre del año (es decir, antes de abril) y permanecerá estable durante todo 2016 y los primeros meses del próximo ejericicio. ¿Qué significa esto para los hipotecados? La respuesta es sencilla: los que tengan un préstamo a tipo variable, sin cláusula suelo, seguirán ahorrando dinero en su cuota mensual, pero es muy complicado que los intereses totales del préstamo entren también en terreno negativo.

El motivo es que en una hipoteca variable el interés está compuesto por dos variables: el euríbor y el diferencial que aplica el banco. Si un hipotecado tiene un diferencial del 0,5% (algo intermedio entre el que se suele aplicar ahora y los niveles habituales antes de la crisis) para que sus intereses del préstamos fueran negativos el euríbor tendría que caer por debajo de dicho nivel. Si el euríbor se queda alrededor del -0,3% (es la previsión más agresiva de Bankinter), el interés de su préstamo se quedaría en el 0,2%; por tanto, en terreno positivo.

Así pues, es tremendamente complicado que el banco acabe pagando al cliente. En todo caso, creen los expertos, en aquellas hipotecas sujetas a diferenciales muy reducidos (la oferta de la banca llegó a ofrecer diferenciales inferiores al 0,3%) una entidad financiera sí podría dejar de cobrar intereses, lo que significaría que la cuota mensual que abona el hipotecado iría directamente a amortizar el préstamo. Pero todo depende de los términos de la hipoteca y su interpretación.

“Nos encaminamos a un euríbor negativo pero que no debería superar los niveles del -0,10%, por lo que en ningún caso se debería dar la situación en la que la suma de euríbor + diferencial entre en terreno negativo, extremo no contemplado en las escrituras de préstamo hipotecario formalizadas y que podría dar lugar a disputas entre bancos (que seguramente tomaran la decisión de no cobrar intereses, pero tampoco abonar cantidades a los clientes) e hipotecados. Dicho esto, son buenas noticias para quienes verás revisadas a la baja sus cuotas mensuales”,


¿Y para quién tenga cláusula suelo?

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http://www.clausulasuelo.info/2014/02/demanda-judicial-eliminar-clausula-suelo.html


miércoles, 30 de diciembre de 2015

La Audiencia de Sevilla anula una cláusula suelo y obliga a la entidad a devolver 7.000 euros a un cliente

La Audiencia Provincial de Sevilla ha confirmado la decisión de un juez de declarar nula una cláusula suelo y acordar que la entidad bancaria Credifimo devuelva a un cliente 7.000 euros por las cantidades indebidamente cobradas en virtud de la cláusula que ahora se anula, a lo que hay que sumar otros 6.000 euros de la amortización del préstamo.

En la sentencia, a la que ha tenido acceso Europa Press, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla confirma de este modo el fallo dictado por el juez de lo Mercantil número 1 y estima parcialmente el recurso de Credifimo, que no deberá afrontar el pago de las costas.

Todo parte de la cláusula suelo del 4,10 por ciento incluida en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado entre las partes el 20 de mayo de 2008. En concreto, se trata de una escritura en la que se otorga un préstamo por importe de 178.500 euros con garantía hipotecaria sobre una vivienda, estableciéndose un interés fijo hasta el 28 de agosto de 2008 de 5,8 por ciento y uno variable transcurrido ese plazo con el límite mínimo de 4,10 por ciento y el máximo del 20 por ciento.

El demandante, que ha estado representado por el abogado Manuel Picón Martín, del despacho Burear Abogados, pidió la nulidad de dicha cláusula "por presentar un carácter claramente abusivo", por ser "contraria a la buena fe", por su "falta de transparencia", y por causar en perjuicio de los consumidores "un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato".

Frente a ello, la entidad alegó que se trata de una condición general de la contratación y se opuso a que la misma sea "abusiva" y "no transparente", rechazando de este modo la devolución de las cantidades reclamadas por el afectado, pese a lo cual el juez declaró nula la cláusula del contrato de préstamo con garantía hipotecaria firmado con los demandantes que establecía límites a la variabilidad.

Tras ello, dicha entidad recurrió la sentencia ante la Audiencia Provincial argumentando una "errónea" valoración de la prueba en cuanto a la información facilitada al demandante, "que conocía antes de firmar la existencia de esos límites a la variabilidad", un error de la sentencia "al estimar que la cláusula suelo no supera el control de abusividad", e infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a las consecuencias de la anulación de la cláusula suelo.

La Audiencia asevera que, "aún cuando la cláusula tenga una redacción relativamente clara y sencilla y en su inserción en el contrato se observe el orden, lógico por otra parte, que considera conveniente a efectos de transparencia" la Orden Ministerial, "lo cierto es que se encuentra inserta en un documento de 15 folios de lectura difícil y no exenta de complejidad".

"ELEMENTO ESENCIAL DEL CONTRATO"

"Precisamente por ello, para evitar que pase desapercibido un elemento esencial del contrato, en cuanto forma parte de las estipulaciones que fijan el precio a pagar por el prestatario, y para asegurar la transparencia del mismo, se exige específicamente que se llame la atención expresamente al usuario antes de firmar el contrato sobre estos límites que pueden convertir la variabilidad en exclusivamente al alza", argumenta.

En este caso, añade la Audiencia, "no consta que se hayan respetado adecuadamente esas precauciones establecidas en la Orden Ministerial para garantizar la transparencia de las cláusulas que regulan los elementos esenciales del contrato, o dicho de otra forma, el real y efectivo conocimiento en el momento de la firma por parte del prestatario de las limitaciones que afectan al interés variable pactado por las partes, proporcionándose información confusa y contradictoria".

Ello "no puede considerarse que verse sobre un aspecto secundario o poco relevante de la información que debe garantizarse que recibe el consumidor, ni aparece corregida por otras pruebas objetivas e imparciales al respecto", dice la Audiencia, que indica que "la falta de transparencia conlleva nulidad de la cláusula y no hay transparencia si no se cumple la normativa específica que regula el tipo de cláusula que se discute en el presente litigio, sin que sean suficientes expresiones o advertencias genéricas del notario, distintas de las específicas que exige la normativa, o remisiones a otros documentos que no aparecen en el texto de la escritura".

Por tanto, "no se ha superado el control de la incorporación de la cláusula, y la consecuencia no puede ser otra que su consideración como abusiva por falta de transparencia y la de su no incorporación al contrato, es decir su nulidad, según resulta de los artículos 7 y 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación"

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cláusula suelo Credifimo

martes, 29 de diciembre de 2015

Una nueva sentencia anula la cláusula suelo de una hipoteca en Sevilla

Una nueva sentencia, en este caso del juzgado de lo Mercantil 1 de Sevilla, vuelve a anular las cláusulas suelo de un préstamo hipotecario y obliga, además de a devolver a la pareja hipotecada todo lo cobrado de más, a recalcular todo el cuadro de amortización y a mantenerlo hasta que finalice el préstamo.


Esta sentencia judicial, cuyo proceso jurídico ha dirigido el letrado José Luis Ortiz, se une a otras similares que han dado la razón a los consumidores frente a las cláusulas abusivas que mantienen las entidades bancarias. La sentencia declara la nulidad por abusiva del límite mínimo al tipo de interés contenido en la escritura del préstamo hipotecario, declara también la nulidad por tener el carácter de abusiva por falta de transparencia y de la cláusula del interés de mora del 20%.

La sentencia obliga a la entidad bancaria a recalcular el cuadro de amortización del préstamo hipotecario “como si nunca hubiera estado incluida las cláusulas declaradas nulas, rigiendo dicho cuadro en lo sucesivo hasta el fin del préstamo”.

Además, la entidad deberá devolver a la pareja firmante del préstamo “las cantidades percibidas como consecuencia de la aplicación de dichas cláusulas, más los intereses legales desde la fecha de emplazamiento”, reza la sentencia judicial.

El juzgado se decanta en esta ocasión por aplicar el criterio del Tribunal Supremo sobre la retroactividad de las cláusulas abusivas, manifestada en la sentencia 241/2013, sino por la “literalidad del artículo 1.303 del Código Civil”, puesto que es una demanda de carácter individual frente a la colectiva de la que emanó aquella sentencia.

La sentencia, de hecho, sí que analiza con detenimiento el carácter abusivo de la cláusula y, sobre todo, su falta de transparencia. Según la sentencia, “no se ha simulado ningún escenario relacionado con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, no se ha ofrecido información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad, de modo que debe concluirse que la entidad demandada (Caja Rural del Sur) no informó suficientemente a su cliente de que, en el caso de bajar el índice de referencia, su préstamo se convertiría, de facto, en un préstamo a interés fijo en el que las variaciones del tipo de referencia a la baja probablemente no repercutirán o lo harán de forma imperceptible en su beneficio, por lo que el mismo no pudo comprender de modo real el alcance y repercusión que la cláusula tendría en el futuro”, concluye.

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